Vivienda nueva vs segunda mano, ¿qué elijo?

El mercado inmobiliario vive un momento dulce: existe una gran demanda de casas, lo cual se traduce en un aumento de la compraventa. Ahora bien, ¿qué escojo, vivienda nueva o usada? ¿Qué me aportan una y otra? Es cierto que la vivienda nueva cuesta más dinero a priori, pero también lo es que la de segunda mano esconde una gran ‘letra pequeña’ en forma de reformas que quizás ni te habías planteado, y que se traducen en numerosos gastos extra. Además, hay otros criterios, como la eficiencia, la distribución o la ubicación, que deberás tener en cuenta para alcanzar el confort soñado. ¡Presta atención!

¿Vivienda nueva o de segunda mano? Esa es la cuestión. Desde luego, este podría ser un dilema a la altura de las desdichas del Hamlet de Shakespeare, y por eso vamos a arrojarte luz sobre las ventajas y desventajas que encierran una y otra.

En primer lugar, como casi todo en la vida, la elección depende de las circunstancias particulares de los interesados, de su forma de vida, necesidades…

Lo que sí está claro es que la compraventa de viviendas, sean del tipo que sean, sube como la espuma, encadenando 16 meses consecutivos de tasas positivas, según datos del Instituto Nacional de Estadística. En concreto, el pasado mes de junio se produjeron un total de 58.010 operaciones, lo cual supuso un crecimiento del 18,8% en relación al mismo mes de 2021. La compraventa de casas usadas subió un 21,5%, hasta sumar casi 48.188 operaciones, mientras que la de vivienda nueva creció un 7,1%, con un total de 9.822. Queda claro: la demanda es alta. Por eso, como la oferta de obra nueva es limitada –la pandemia paralizó las nuevas construcciones – se vende toda la que vivienda nueva disponible y, el espectro que no puede cubrir, lo absorbe el mercado de segunda mano.

En cuanto a los precios, suben en ambos casos, más en la vivienda de segunda mano. Según recoge el Colegio de Registradores, los 1.911 euros que valía el metro cuadrado del primer trimestre de 2022 suponen un incremento del 3,1% con respecto al trimestre anterior. De nuevo, la causa es  el aumento de la demanda. Si a esto le añadimos la poca la escasez de terreno urbanizable, el incremento de precios en los materiales de construcción y el parón de la pandemia…¿Cuál es el resultado? El alza de los precios o, al menos, la previsión de que no bajarán.

En cuanto a los criterios a la hora de elegir, la vivienda nueva, lógicamente, cuesta más dinero que la usada, aunque solo a priori. ¿Por qué? Porque en el caso de que la de segunda mano necesite reformas, nos encontraremos con numerosos gastos extras que podrían no compensar al comprador. Y no sólo es una cuestión de dinero… sino que la rehabilitación de una vivienda antigua lleva aparejadas múltiples gestiones en relación a proyectos y permisos que habrá que negociar con los diferentes gremios implicados en la obra. Y ¡ojo! Porque es muy habitual que surjan complicaciones o nuevas necesidades en el proceso de rehabilitación que alarguen los plazos previstos inicialmente y amplíen el presupuesto, con el consiguiente encarecimiento del precio final.

En este sentido, debemos tener en cuenta todas las partidas que se contemplan en una rehabilitación; en primer lugar, las necesarias para cumplir con las nuevas normativas, como el acondicionamiento para conseguir unos niveles óptimos de eficiencia energética, aislamiento y carpinterías exteriores. También hay que calibrar la necesidad de renovar el sistema eléctrico y de baja tensión -que suele quedarse obsoleto cuando tiene que dar la bienvenida a los electrodomésticos y aparatos de nueva generación-, así como las instalaciones para cubrir las actuales necesidades en telecomunicaciones. Por no hablar de la probable necesidad de restaurar el sistema de saneamiento de tuberías, de calefacción, refrigeración, pavimentos y alicatados…

En esta línea, una de las principales ventajas de optar por la vivienda nueva es la oportunidad de estrenarla y, si la compra es sobre plano, de ver toda su evolución desde los cimientos.

Además, las casas nuevas disponen también de una mejor iluminación, que viene dada por grandes ventanales, balcones o terrazas; una óptima distribución, un diseño más moderno y materiales de mejor calidad. Por si fuera poco, en muchos casos, este tipo de vivienda permite realizar cambios en los acabados o en la distribución para que el comprador consiga su hogar ‘perfecto’. Y a todo ello se añade otra ventaja, y es que habitualmente las casas nuevas cuentan con zonas comunes como piscinas, jardines, parques infantiles, que sin duda añaden calidad de vida.

En cambio, la vivienda usada no permite hacer cambios estructurales. Además, conlleva limitaciones en la distribución en tanto en cuanto las obras puedan afectar a los edificios colindantes, a las zonas comunes o a la ubicación de los conductos de las instalaciones generales.

Por otro lado, sabemos que un edificio nuevo durará más años, y que cuenta con la garantía del constructor, así como la que marcan las leyes actuales, en caso de que haya que hacer frente a daños o defectos de todo tipo… esto, sin duda, aporta un extra de tranquilidad.

Otro importante aspecto positivo de la vivienda nueva es que tenemos asegurada una mayor eficiencia energética, lo cual nos permitirá ahorrar en el consumo de energía y, por tanto, en las facturas. Esto se debe a que el código técnico de la edificación (CTE), que concentra las normas en cuanto a construcción y eficiencia, establece que todos los nuevos edificios deben garantizar un ‘uso racional de la energía’, obligando a que todas las viviendas cuenten con aislamiento térmico para controlar su temperatura, iluminación de bajo consumo y que parte de su gasto energético proceda de fuentes renovables, es decir, limpias.

Por el contrario, las viviendas de segunda mano suelen tener recubrimientos térmicos y sistemas de calefacción menos eficientes, lo que genera un mayor gasto energético y, en consecuencia, facturas más elevadas.

La conclusión es clara: para conseguir tener en una vivienda usada la misma calidad de vida que en una nueva, tendremos que hacer frente a un mayor gasto, sin la garantía, además, de poder igualar la que ofrece una casa sin estrenar.

En el centro o en las afueras

En cuanto a la ubicación de ambos tipos de vivienda, es cierto que la usada suele localizarse en lugares muy céntricos, bien comunicados y con buen acceso a los servicios públicos. Ahora bien, esta característica puede resultar contraproducente, ya que trae aparejados ruidos y otras molestias propias de zonas muy concurridas donde se concentran múltiples bares y comercios.

En cambio, las nuevas construcciones suelen ubicarse en las afueras de las ciudades, lo cual resulta ideal para quienes deseen un entorno más relajado. Y no olvidemos que las nuevas urbanizaciones disponen de zonas ajardinadas y están dotadas de buenas comunicaciones con el centro.

Gastos e impuestos

En cuanto a los gastos que comportan una vivienda según sean de un tipo u otro, hay que valorar la mayor flexibilidad en el pago que ofrece la compra de una casa nueva. Respecto a otro tipo de gastos, como lo de la comunidad, sí es cierto que en la usada son más bajos pero, ¡atención! la posibilidad de derramas también es mayor.

Otro tipo de gastos en los que no solemos reparar son los correspondientes a los impuestos asociados a la compraventa. Cuando se trata de una vivienda nueva, se debe abonar el IVA, que es de un 10% sobre el precio final de venta en toda España, excepto en Canarias, donde se aplica otro impuesto del 6,5%. También hay que hacer frente al impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), que varía dependiendo de la comunidad.

En el caso de las viviendas de segunda mano, el comprador debe pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que depende de las escrituras y de la comunidad autónoma donde esté la vivienda. Cuando el coste total de la reforma sea superior a la cuarta parte del precio que se invirtió en la compra del edificio, el IVA que se aplicará será del 10%.

En definitiva, la vivienda nueva resulta es más moderna, más eficiente y goza de una mejor distribución e iluminación. Además, cuenta con materiales de mejor calidad y la garantía del constructor ante cualquier problema que pueda surgir… y el precio es el que es, aquí no hay reformas-sorpresa. Con las cartas así sobre la mesa, ¿con cuál te quedas?