¿Hipoteca fija o variable? ¿Qué es una novación?

¿Hipoteca fija o variable? ¿Qué es una novación?

¿Qué es todo esto que nos influye y preocupa tanto si tenemos una hipoteca o queremos adentrarnos en solicitar una? Aquí os explicamos las ventajas de unas y de otras, qué es una novación y que gastos implica.

Como prestatario de una hipoteca, tiene dos opciones: fija o variable. Con una hipoteca de tasa fija, sabe exactamente cuánto pagará cada mes durante la vida de su hipoteca, sin sorpresas. Con una hipoteca de tasa variable, está a merced de las tasas de interés fluctuantes. ¿Cuál eliges?

Ventajas y desventajas de las hipotecas fijas.

Si tienes preferencia por las hipotecas a tipo fijo, te aconsejamos consultar antes cuáles son los pros y los contras de esta modalidad:

• Ventajas:

Cuotas estables: como el interés de una hipoteca fija nunca cambia,las cuotas que pagarás siempre serán las mismas. Eso te ayudará a planificar mejor los pagos.

Más seguras: como tu interés no dependerá de un índice,tus cuotas no serán más caras si el euríbor sube.Puede ser la opción más económica si se va a mantener la vida de la Hipoteca, ya que en los 25 o 30 años el Euribor puede subir por encima del interés que hayas conseguido por lo que, en el cálculo total, tendrás un ahorro que puede ser sustancial.

Interés competitivo: aún puedes encontrar hipotecas fijas por debajo del 2,50% a devolver hasta en 30 años.

• Desventajas:

Cuotas más caras a corto plazo:las hipotecas fijas tienen un interés más alto que las variables (de momento), por lo que sus cuotas son relativamentemás altasque el variable en el momento del estudio.

Los bancos las encarecen: los tipos fijos no son tan atractivos como en 2021, porque los bancos los están subiendo para dar más visibilidad a sus hipotecas variables.

Amortización anticipada más cara: su comisión por reembolso anticipado puede ser de hasta el 2% (1,50% a partir del sexto año). En las variables, esta compensación no puede superar el 0,25%.

Amortizaciones parciales poco ventajosas o inexistentes: en el calculo de los intereses en una hipoteca a tipo fijo, los intereses se pagan en mayor proporción en los primeros 10 o 15 años, por lo que, si decides amortizar a los diez años, por ejemplo, puede que “el principal” o importe prestado prácticamente no se haya amortizado y sigas debiendo al banco el mismo importe que te prestaron en un inicio.

Ventajas y desventajas de las hipotecas variables.

En cambio, si vas a decantarte por una hipoteca variable, te conviene tener en cuenta los siguientes pros y contras:

• Ventajas:

Cuotas más baratas a corto plazo: su interés es más bajo que el de las hipotecas fijas, porque el euríbor está en niveles históricamente bajos, dependiendo del momento.

Los bancos las abaratan: entidades como BBVA, Bankinter o COINC han reducido sus tipos variables y han encarecido sus hipotecas fijas.

En general, tienen menos comisiones: las hipotecas variables suelen incluir menos comisiones. Y en caso de tenerlas, suelen ser más baratas.

Posibilidad de amortizaciones parciales mas ventajosas: regularmente, las entidades no aplican costes o en su caso son muy reducidos al realizar amortizaciones parciales. El recalculo de los intereses se vuelve a realizar sobre el importe del Principal o cantidad pendiente de amortizar. Una amortización parcial, te permite o bien mantener el periodo del préstamo o bien bajar el importe de la cuota mensual.

• Desventajas:

Cuotas inestables: como su interés depende del euríbor, las cuotas pueden cambiar cada vez que el banco revise el contrato (cada seis o doce meses).

Peligro de que sean más caras a largo plazo: si el euríbor sube en el futuro, las cuotas de estas hipotecas se encarecerán. Esto puede provocar que pagues más que con un interés fijo y te puede dar problemas para hacer frente a los pagos del préstamo, desestabilizando tu presupuesto.

¿En qué fijarse para elegir entre una hipoteca fija o variable?

Cuando pidas una hipoteca,el banco tratará de guiarte hacia la modalidad que le interesa. Y en estos momentos, como el euríbor está subiendo, a las entidades les conviene conceder hipotecas variables, ya que esperan ganar más dinero con ellas a largo plazo.

Ahora bien, tus intereses no tienen por qué coincidir con los del banco. Por ello,te aconsejamos tener en cuenta todos estos aspectos para tomar la mejor decisión para ti:

La evolución del euríbor. El euríbor cotiza ya por encima del 1% y lleva al alza desde febrero. Históricamente, este índice ha cotizado a una media del 2%, aunque su valor llegó a alcanzar un máximo del 5,39% en julio de 2008, coincidiendo con la crisis económica.

Como ha variado tanto a lo largo de los años y no es tan fácil prever cuál será su evolución, te aconsejamoscalcular cuánto te costaría la hipoteca variable que te ofrezca el banco con diversos valores del euríbor: al 0%, al 1%, al 2%, al 3%… Existen cantidad desimuladores gratuitos online para realizar estos cálculos y conocercuánto pagarás por tu hipoteca si el euríbor sigue subiendo.

En paralelo, te recomendamoscalcular cuánto te costaría la hipoteca fijaque te interesa. De este modo, podrás ver en qué escenarios te vendría mejor un tipo de interés u otro.

Compara siempre los intereses fijos y variables que se manejan actualmente para valorar qué opción te conviene. Por ejemplo, imagina que un banco te ofrece una hipoteca variable a euríbor más 0,70% y una fija al 3%. Si crees que el euríbor no superará el 2,30% a corto plazo y puedes adelantar la deuda, un interés variable te puede venir mejor. En cambio, si no vas a poder asumir en cualquier caso que este índice se sitúe por encima del 2,30% dentro de pocos años, opta por el tipo fijo sin dudarlo.

Es imposible saber qué valores tendrá el euríbor a cinco, diez o 20 años vista, pero calcular escenarios te vendrá bien para valorar si te conviene asumir riesgos con una hipoteca variable o apostar por la seguridad de una hipoteca fija.

Gastos de novación de hipoteca: ¿cuánto cuestan?

Si quieres cambiar algún aspecto de tu hipoteca, puedes llevar a cabo una operación llamada novación hipotecaria. La novación hipotecaria es cualquier cambio que se produzca en las condiciones del préstamo hipotecario en un momento posterior a la firma, es decir la renegociación de las condiciones del préstamo. Ten en cuenta, eso sí, que no te saldrá gratis.

¿Qué cambios permite la novación hipotecaria?

• Tipo de interés
• Cambio de Fijo a Variable y la inversa
• Ampliación del importe del préstamo
• Titular del préstamo
• Plazo de amortización
• Importe pendiente
• Sistema de liquidación

¿Cuáles son los gastos de novación de una hipoteca?

El proceso para llevar a cabo una novación de la hipoteca lleva aparejados varios trámites, como tasar la casa o pasar por la notaría y por el Registro de la Propiedad. Y todas estas gestiones cuestan dinero. La buena noticia es quela mayoría de los gastos asociados a la novación de hipoteca los debe pagar el banco. A continuación te explicamos qué costas debe afrontar tu entidad y qué otras tendrás que abonar tú:

Gastos de novación que paga el banco

Según la Ley 5/2019  y la Dirección General de Tributos, estos son los gastos que tiene que pagar tu banco si modificas tu hipoteca a través de una novación:

• Los honorarios de la notaría: el notario cobra unos honorarios llamados aranceles por escriturar el acuerdo de novación. El coste medio de estos aranceles es deentre el 0,2% y el 0,5% sobre el importe pendientedel préstamo en el momento de formalizar la modificación.
• Los honorarios del Registro de la Propiedad: el registrador también cobrará unos aranceles por inscribir los cambios del préstamo hipotecario que hayas pactado con el banco. Su precio medio es deentre el 0,1% y el 0,25% sobre el importe pendiente.
• Los honorarios de la gestoría: una gestoría se encargará de pagar los impuestos que correspondan y de hacer los trámites necesarios ante el Registro para que inscriba las modificaciones. Por su trabajo, las gestorías suelen cobrarunos 300 euros de media, aunque cada una aplica sus propias tarifas, que pueden alcanzar los 500 euros o más.
• El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD): al formalizar una novación también se genera un tributo llamado impuesto sobre actos jurídicos documentados, que hay que pagar a la Hacienda autonómica en la que se sitúe la vivienda hipotecada. Puede costarentre el 0,5% y el 2% sobre el incremento del precio de la hipotecaen intereses, en capital o en otros costes adicionales asociados a la modificación que se lleve a cabo.

Gastos de novación que paga el cliente

• El precio de la tasación de tu vivienda: es posible que el banco quiera conocer el valor actual de tu casa para estudiar si te aprueba la novación o no. En general, las entidades lo piden si solicitas una ampliación del capital o una rebaja del interés, aunque es algo que dependerá totalmente de la política del banco. En ese caso, tendrás que pagarunos 300 euros de mediaa la tasadora. Ten en cuenta, eso sí, que cada tasadora puede cobrarte más o menos dinero dependiendo de las tarifas que aplique.
• La comisión por novación o modificación de las condiciones del préstamo: el banco te puede cobrar este cargo si aparece en la escritura original de la hipoteca. Su precio no puede superar el indicado en la escritura, aunque también hay límites legales que tu entidad debe respetar.

Consejo: negocia con tu banco para que no te haga tasar la vivienda. Por ejemplo, si solicitas la novación un par de años después de firmar la hipoteca, puedes argumentar que el valor de tu casa no ha cambiado mucho, porque ha pasado poco tiempo, y que eso puede justificar no volver a tasarla. Lo más probable es que la entidad no te haga caso y sí te pida la tasación, pero si le convences, te ahorrarás pagar unos 300 euros.

¿Merece la pena pagar los gastos de novación de hipoteca?

En vista de que estos gastos pueden costarte cientos o hasta miles de euros, también es lógico que te preguntes si merece la pena llevar a cabo una novación hipotecaria. Lo cierto es quedepende de lo que pretendas conseguir al modificar las condiciones.

Por ejemplo, si lo que quieres es rebajar tu interés para pagar cuotas más bajas, tendrás que hacer números para calcular si el ahorro en intereses compensa el coste de la modificación. Lo normal es que sí te merezca la pena a la larga, porque una pequeña rebaja del interés te permitirá ahorrar cientos de euros cada año.

Pero la cosa cambia si tu objetivo no es ahorrar dinero. Por ejemplo, pongamos que quieres ampliar el plazo de tu hipoteca variable para que las cuotas no se te disparen tanto por la subida del euríbor. En este caso, la novación para cambiar tus condiciones te va a interesar sí o sí, independientemente de su precio.

¡Recuerda! Solo pueden cobrarte la comisión de novación si aparece en la escritura de tu hipoteca, da igual la condición que quieras modificar.